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        [所有] 關于加強物業定期維修、緊急維修以及維修資金管理若干問題的通知

        關于加強物業定期維修、緊急維修以及維修資金管理若干問題的通知
        滬房管物〔2011〕326號

         

        各區縣住房保障房屋管理局、各物業服務企業:
           根據《上海市住宅物業管理規定》第六十四條、第六十五條、第六十六條關于物業定期維修、緊急維修的相關規定,現就實施中涉及物業保修期滿后的若干問題通知如下,請認真按照執行。
           一、關于物業定期維修、緊急維修責任的界定
           (一)業主應按規定承擔物業日常使用中共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護責任。建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前,上述責任由建設單位承擔;
           (二)物業的共用部分屬于人為損壞的,維修責任由責任人承擔;
           (三)物業維修責任人在實施維修養護過程中,因維修養護造成共有部分或專有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。
           二、關于物業定期維修、緊急維修范圍的界定
           (一)屬于定期維修的范圍
           按照《房屋修繕工程技術規程》(滬建交[2008]131號)規定的檢查周期對房屋及其附屬設施設備進行完損狀況檢查,以及對房屋結構構件的損傷及改動狀況進行檢查時,發現有明顯危險情況或局部危險點時的,業主應當進行維修和維護等各種修理行為,或者按照專業房屋質量檢測單位對房屋安全性檢測鑒定結果進行的修繕處理,屬于物業定期維修的范圍。
           (二)屬于緊急維修的范圍
           1、電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患,電梯專業檢測機構出具整改通知書的;
           2、給水排水系統中涉及的設施設備存在安全隱患,或發生故障,造成大面積停水,房屋行政主管部門出具整改通知書的;
           3、消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障,消防部門出具整改通知書的;
           4、屋頂、屋面、外墻面發生滲漏、地下室發生積水,嚴重影響業主房屋正常使用,經房管部門指定的房屋質量滲漏認定機構出具證明的;
           5、房屋外墻存在脫落、剝落等隱患,經專業房屋質量檢測單位出具證明的。
           三、關于業主大會成立前實施維修工程項目的程序
           (一)開通維修資金使用業務
           物業服務企業應當向物業所在地的區(縣)住房保障房屋管理部門申請辦理開通前期維修資金使用業務,同時提供下列申請材料:
           1、《前期物業服務合同》;
           2、街道辦事處/鄉鎮人民政府出具的《關于建設單位(業主)申請成立業主大會的受理單》。
           區(縣)住房保障房屋管理部門在收到申請材料5日內,對上述材料進行審核。審核同意的,開通該小區維修資金使用業務。
           (二)實施一般維修的程序
           屬于共用部分維修項目的,由居(村)民委員會按照規定對物業服務企業提出的維修實施方案組織業主征詢意見,并將表決結果在物業管理區域內公告。經全體或部分共用部分業主依法討論通過的維修實施方案,由物業服務企業報維修資金專戶銀行指定的審價機構進行工程預算咨詢后,依據咨詢意見組織實施維修。
        工程維修實施方案應包括工程項目名稱、具體部位設施設備、工程預算資金金額、費用分攤范圍、施工單位選擇方式、施工管理方式、工程驗收方式、資金決算方式、計劃實施時間等內容。
           (三)實施緊急維修的程序
           物業發生緊急情況時,物業服務企業應當在24小時內采取應急防范措施,并制定維修、更新方案。除可以按一般維修的程序組織實施維修外,也可以持下列申請材料直接報物業所在地的區(縣)住房保障房屋管理部門審核:
           1、《物業發生緊急情況需要動用小區維修資金的申請表》;
           2、相關職能部門的證明文書、鑒定部門證明材料、項目技術和質量標準鑒定材料、發生緊急維修現場的客觀事實資料,如現場照片、現場巡檢記錄、設備運行數據等。
           區(縣)住房保障房屋管理部門在收到申請材料5日內,對上述材料進行審核。審核同意后,由維修資金專戶銀行指定的審價機構進行工程預算咨詢。物業服務企業應當依據咨詢意見組織實施維修。
           四、關于業主大會成立后實施緊急維修工程項目的程序
           物業服務企業應當按照上一款規定的書面材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金的方案。
           業主委員會應當在24小時內召開業主委員會會議。經討論同意后,由物業服務企業持上述材料和有效的會議紀錄報區(縣)住房保障房屋管理部門備案。物業服務企業應當經維修資金開戶銀行指定的審價機構進行工程預算咨詢,依據咨詢意見組織實施維修。
           五、關于維修費用的列支
           (一)建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前,住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的,應當由建設單位承擔維修責任和維修費用。
           (二)業主大會尚未成立期間,屬于全體業主或部分業主承擔的維修責任,由物業服務企業或專業維修單位代為維修的,應當持下列材料向區(縣)住房保障房屋管理部門申請維修費用在專項維修資金中列支:
           1、維修資金開戶銀行出具的收件回執:
           物業服務企業首次支取工程款時,應向維修資金開戶銀行提供支取申請表、維修工程合同、委托審價合同等書面要件;工程完工驗收后,應提供工程完工證明和工程審價報告;支取工程合同約定的質量保證金時,應提供工程質量保證責任期滿證明。
           2、居(村)民委員會出具的業主關于使用維修資金的相關決議;
           3、維修資金支取匯總表;
           4、維修資金收款憑證。
           區(縣)住房保障房屋管理部門在受理申請后5日內向該小區維修資金專戶銀行出具《專項維修資金劃轉通知書》。該小區維修資金專戶銀行應當在收到《專項維修資金劃轉通知書》后的5日內,辦理相關劃轉業務。
           (三)屬于人為損壞的物業維修,由責任人承擔維修費用。建設單位或業主委員會事后可以通過民事途徑向其追償。
           六、關于工程審價制度的實施
           (一)工程審價的范圍
           物業服務企業需要使用專項維修資金的工程項目中,下列范圍需要實行工程審價制度:
           1、業主大會尚未成立期間的維修工程;
           2、物業發生緊急情況下的維修、更新和改造工程;
           3、物業維修、更新和改造費用超過5萬元的(含5萬元);
           4、業主大會認為應當審價的工程;《管理規約》中約定需要審價的工程。
           (二)工程審價的程序
           業主大會成立前,物業服務企業應當與審價單位簽訂委托審價合同;業主大會成立后,業主大會應當與審價單位簽訂委托審價合同。
           業主大會應向審價單位提供工程實施方案、工程預算書、業主表決情況等,由審價單位出具《預算咨詢建議書》。物業服務企業與施工單位依據《預算咨詢建議書》,簽訂施工承包合同。
           工程完工后,業主大會、物業服務企業或施工單位應向審價單位提供施工承包合同、工程決算書、工程簽證單等,由審價單位出具維修工程決算審價報告。
           七、關于財務審計制度的實施
           業主委員會任期屆滿前,業主委員會應在換屆改選小組的指導下委托審計單位對該屆業主委員會任期內的專項維修資金、公共收益以及業主委員會工作經費的收支和管理情況實施財務審計。
           業主委員會、物業服務企業或相關代理記賬單位應當及時向委托的審計單位提供下列資料:
           1、《業主大會、業主委員會備案證》;
           2、《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》;
           3、專項維修資金和共用部分收益的相關會計憑證、賬簿、報表、銀行對賬單等財務資料;
           4、使用專項維修資金和共用部分收益的工程項目方案的表決結果或決議、會議記錄等;
           5、使用專項維修資金和共用部分收益的項目合同、審價報告、工程監理報告等;
           6、有關業主委員會活動經費收支的相關資料;
           7、審計單位實施審計所需要的其他資料。
           業主委員會收到審計單位出具的審計報告初稿后,應在15日內向審計單位提交書面反饋意見。未反饋意見或未提出實質性問題的,審計單位可直接出具審計報告。
           八、其他相關事項
           (一)建設單位應當按照《上海市住宅物業保修金管理辦法》的規定承擔物業保修期間和保修范圍的保修責任。
           (二)物業維修責任人在實施維修時,有關業主應當密切配合。因相關業主不配合而造成損失的,相關業主應當承擔相關的法律責任。
           (三)違反工程審價制度拆分工程費用,由責任人承擔應審而未審工程的相應責任。


        上海市住房保障和房屋管理局
        二○一一年十月十七日


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