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        [所有] 上海市商品住宅專項維修資金管理辦法
        上海市商品住宅專項維修資金管理辦法

        (2000年10月8日上海市人民政府令第91號發布,根據2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關于修改?上海市農機事故處理暫行規定?等148件市政府規章的決定》修正并重新發布)
          第一條 (目的和依據)
          為了加強本市商品住宅專項維修資金的管理,保障商品住宅及其相關公共設施的正常維修、更新,根據《上海市住宅物業管理規定》,制定本辦法。
          第二條 (適用范圍)
          本市行政區域內商品住宅專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的設立、使用和管理,適用本辦法。
          第三條 (管理部門)
          上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市住房保障房屋管理局)是本市物業管理的行政主管部門,負責本辦法的組織實施。
          區、縣房屋管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門,依照本辦法對專項維修資金的設立和使用進行監督管理。
          第四條 (專項維修資金的設立)
          新建商品住宅應當設立專項維修資金,首期專項維修資金由房地產開發企業和購房人交納。
          第五條 (專項維修資金專戶的開立)
          業主委員會成立前,專項維修資金由物業所在地的區、縣房屋管理部門代為監管,本息歸業主所有,任何單位和個人不得使用。
          區、縣房屋管理部門應當與本市商業銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協議,開立一個本轄區專項維修資金的專戶。
          專項維修資金專戶的開立,應當以一個物業管理區域為單位,按每幢住宅立帳,并分列每套住宅單元的分戶帳;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,按門號立帳,并分列每套住宅單元的分戶帳。
          第六條 (首期專項維修資金的交納標準)
          新建商品住宅的房地產開發企業和購房人,應當按照下列標準交納首期專項維修資金:
          (一)配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%交納;不配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。
          (二)配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納;不配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。
          新建商品住宅每平方米建筑面積成本價,由市住房保障房屋管理局和市物價部門核定。
          第七條 (首期專項維修資金的交納時限)
          新建商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期專項維修資金:
          (一)房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前,按本辦法第六條第一款第一項的規定,將該新建商品住宅的專項維修資金存入專戶銀行。
          (二)購房人應當在辦理房地產權轉移登記前,按本辦法第六條第一款第二項的規定,將所購商品住宅的專項維修資金存入專戶銀行。
          (三)業主委員會成立時尚未出售的商品住宅,房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內,按本辦法第六條第一款第二項的規定交納專項維修資金,存入專戶銀行。
          新建商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權轉移登記手續時,應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。
          第八條 (首期專項維修資金交存情況的核查和公布)
          區、縣房屋管理部門應當定期核查首期專項維修資金的交存情況,并每年公布一次。
          第九條 (專項維修資金帳戶的開立)
          業主委員會成立后,應當與本市商業銀行(以下稱開戶銀行)簽訂委托協議,開立一個物業管理區域的專項維修資金帳戶。
          專項維修資金帳戶的開立,應當按每幢住宅立帳,并分列每套住宅單元的分戶帳;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,應當按門號立帳,并分列每套住宅單元的分戶帳。
          第十條 (開立專項維修資金帳戶提交的文件和資料)
          業主委員會開立專項維修資金帳戶時,應當提交下列文件和資料:
          (一)開戶申請書;
          (二)業主委員會成立的備案文件;
          (三)業主分戶清冊;
          (四)業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒;
          (五)物業管理服務合同。
          前款規定的業主分戶清冊由區、縣房屋管理部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式,由市住房保障房屋管理局會同有關部門制定。
          業主委員會委托物業服務企業辦理開戶手續的,還應當提交書面委托書。
          第十一條 (專項維修資金的劃轉)
          業主委員會開立專項維修資金帳戶后,應當通知區、縣房屋管理部門,由區、縣房屋管理部門將專項維修資金專戶中已收取該物業管理區域首期專項維修資金的本息劃轉至業主委員會的專項維修資金帳戶。
          第十二條 (納入專項維修資金的收益)
          業主大會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用,應當存入專項維修資金帳戶,歸該幢住宅的業主共同所有,并設立單獨帳目,專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。
          業主大會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用,應當存入專項維修資金帳戶,歸全體業主共同所有,并設立單獨帳目,專項用于物業管理區域公共設施的維修、更新。
          第十三條 (專項維修資金的用途)
          專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新,不得挪作他用。
          住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。
          第十四條 (物業維修和更新的實施)
          物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項;合同未約定或者約定不明確的,按照下列規定實施:
          (一)住宅共用部位、共用設備的維修、更新,應當事先征得業主小組書面同意;
          (二)物業管理區域公共設施的維修、更新,應當事先征得業主大會書面同意。
          發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況,物業服務企業應當立即組織物業維修、更新,并及時通知業主委員會。
          住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬于房地產開發企業保修責任范圍的,應當由房地產開發企業或者其委托的物業服務企業負責實施。
          第十五條 (房屋督修)
          經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋,或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形,區、縣房屋管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修;逾期不維修的,區、縣房屋管理部門可以組織代為維修,其費用由房屋所有人承擔,或者按本辦法第十六條第二款規定在專項維修資金中列支。
          第十六條 (專項維修資金列支的范圍和方式)
          物業維修、更新完成后,物業服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核,并經業主委員會主任、副主任共同簽章后,有關的費用方可在專項維修資金中列支。
          物業維修、更新費用按照下列規定在專項維修資金中列支:
          (一)住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用,由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔;其中,一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用,由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。
          (二)物業管理區域公共設施的維修、更新費用,由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔;其中,屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用,由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。
          第十七條 (專項維修資金的支取和分攤)
          專項維修資金應當按照下列規定支取:
          (一)物業服務企業可以從專項維修資金中暫借相當于一個月的物業日常維修、更新費用的備用金,實際發生的日常維修、更新費用按月結算;物業管理服務合同另有約定的,從其約定。物業服務企業向開戶銀行支取備用金時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證;支取實際發生的費用時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
          (二)住宅需要大修或者專項維修、更新的,施工承包合同中可以約定預付款,但預付款最高不得超過工程款總額的30%。物業服務企業向開戶銀行代為支取預付款時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同;代為支取實際發生的費用時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
          物業的日常維修、更新費用由物業服務企業按季度進行按戶分攤;物業管理服務合同另有約定的,從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用,應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的,可以先在該帳目中列支。
          物業服務企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單,由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分戶帳外的單獨帳目。
          第十八條 (專項維修資金帳目的核對和公布)
          業主委員會或者其委托的物業服務企業應當每月與開戶銀行核對專項維修資金帳目,并將下列情況每半年向全體業主公布一次:
          (一)專項維修資金交納、使用和結存的金額;
          (二)發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況;
          (三)專項維修資金使用和管理的其他有關情況。
          前款第二項規定的情況,應當按每幢住宅公布;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,應當按門號公布。
          業主對公布的專項維修資金帳目情況有異議的,可以要求業主委員會和物業服務企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。
          開戶銀行應當每月向業主委員會發送專項維修資金帳戶對帳單,每年向全體業主發送專項維修資金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。
          第十九條 (專項維修資金的再次籌集)
          一幢或者一個門號住宅的專項維修資金余額不足首期專項維修資金的30%時,業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集專項維修資金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。
          再次籌集專項維修資金的標準由業主委員會擬訂,提交業主大會討論通過,但再次籌集后的專項維修資金余額不得少于首期專項維修資金。
          第二十條 (住宅轉讓時專項維修資金的處理)
          因買賣、贈與等發生住宅轉讓的,住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明,向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。
          住宅轉讓時,原業主交納的專項維修資金剩余款額,由住宅受讓人向原業主支付;住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的,從其約定。
          房地產開發企業出售住宅時,其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的專項維修資金剩余款額,按前款規定執行。
          第二十一條 (專項維修資金帳戶的變更)
          有下列情形之一的,業主委員會應當向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶的有關變更手續:
          (一)物業管理區域發生調整的;
          (二)業主委員會主任、副主任發生更換的;
          (三)物業服務企業發生更換的。
          第二十二條 (專項維修資金帳戶的注銷)
          因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的,業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明,向開戶銀行提取其專項維修資金分戶帳中的剩余款額,并辦理分戶帳注銷手續。
          因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的,業主委員會應當憑區、縣房屋管理部門的有關證明,向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的,其剩余款額由本辦法第十二條 規定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。
          第二十三條 (投訴)
          市住房保障房屋管理局和區、縣房屋管理部門應當建立投訴受理制度,接受業主委員會、業主和物業服務企業對違反本辦法行為的投訴。
          區、縣房屋管理部門受理投訴后,應當進行調查、核實,并自受理之日起60日內答復投訴人。
          投訴人對區、縣房屋管理部門的投訴答復有異議的,可以向市住房保障房屋管理局申請復核;市住房保障房屋管理局應當自受理之日起30日內,將復核意見告知投訴人。
          第二十四條 (法律責任)
          房地產開發企業或者物業服務企業違反本辦法規定的,由市住房保障房屋管理局或者區、縣房屋管理部門按照《上海市住宅物業管理規定》的有關規定予以處理;業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。
          業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定,侵占應當存入專項維修資金帳戶的經營服務收益或者挪用專項維修資金的,由市住房保障房屋管理局或者區、縣房屋管理部門責令限期改正,并通告全體業主;業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業服務企業的過錯致使專項維修資金被挪用的,物業服務企業應當依法承擔連帶責任。
          第二十五條 (物業管理區域內非居住房屋的專項維修資金)
          物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的新建商品住宅的配套公共建筑設施,應當由設施接收單位按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和,在辦理設施移交手續之日起的15日內交納首期專項維修資金;其中,單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收的,按規定標準的50%交納。
          前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋,應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期專項維修資金。
          物業管理區域內非居住房屋專項維修資金的使用和管理,依照本辦法的有關規定執行。
          第二十六條 (專項維修資金的委托管理)
          業主大會可以委托社會中介機構代為管理專項維修資金。具體辦法由市住房保障房屋管理局制定。
          第二十七條 (應用解釋部門)
          市住房保障房屋管理局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。
          第二十八條 (施行日期和執行事項)
          本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的專項維修資金的設立、使用和管理,參照本辦法的有關規定執行,具體執行辦法由市住房保障房屋管理局制定


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